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6 Feb

Anschlussfinanzierung

Die meisten Verbraucher denken bei dem Begriff “Anschlussfinanzierung” an eine Baufinanzierung. Allerdings findet dieses Modell, leicht abgewandelt, auch bei einer Kfz-Finanzierung, dem Ballonkredit, Anwendung. Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung, was muss man im jeweiligen Fall beachten? Die Anschlussfinanzierung bei einer Baufinanzierung Die klassische Baufinanzierung funktioniert im Rahmen eines Annuitätendarlehens. Baufinanzierungen haben in der Regel Laufzeiten von 20 Jahren und mehr. Die jeweiligen Darlehen werden jedoch größtenteils für einen kürzeren Zeitraum abgeschlossen. Je nach Höhe der Zinssätze liegt die Zinsbindungsfrist zwischen fünf Jahren und 15 Jahren. Bei extrem niedrigen Zinsen, wie sie während der Niedrigzinsphase bis Ende 2022 gegeben waren, konnte die Zinsbindung auch 25 Jahre und mehr betragen. Die anfängliche Darlehenslaufzeit ergibt sich aus den Konditionen der ersten Zinsfestschreibung. Angenommen, der Zinssatz beläuft sich auf vier Prozent pro Jahr, die anfängliche Tilgung auf zwei Prozent. Die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 150.916,73 Euro.
Jahr Schuldenstand Vorjahr Raten- zahlungen davon Zinsen / Gebühren davon Tilgung Schuldenstand am Jahresende
1 200.000,00 12.000,00 7.925,85 4.074,15 195.925,85
….
10 156.752,84 12.000,00 6.163,89 5.836,11 150.916,73
Für diese rund 150.000 Euro ist nun eine Anschlussfinanzierung notwendig. Wie diese ausfällt, hängt vom Zinsniveau zum Zeitpunkt der erneuten Festschreibung und von der Höhe der anfänglichen Tilgung ab. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen komplett neuen Kreditvertrag, der bei jeder beliebigen Bank angefragt werden kann. Allerdings birgt die Anschlussfinanzierung Risiken, wenn beim ersten Darlehen bestimmte Dinge nicht beachtet wurden. Von Beginn an die Anschlussfinanzierung berücksichtigen Das Risiko der Anschlussfinanzierung liegt darin, dass die monatliche Rate trotz erfolgter Tilgung höher ausfallen kann, als die Rate der ersten Finanzierungstranche. Dies ist der Fall, wenn trotz extrem niedriger Zinsen zunächst eine sehr niedrige anfängliche Tilgung gewählt wurde. Schnellen die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung in die Höhe, hat der Darlehensnehmer das Problem der gestiegenen monatlichen Belastung. Dazu ein Beispiel für einen Kreditbetrag von 200.000 Euro und eine Zinsbindung von zehn Jahren:
Zinsbindungsphase Jahr 1 – 10 Anschlussfinanzierung Jahr 11 – 20
Zinssatz 1 Prozent p.a. 5 Prozent p.a.
anfänglicher Tilgungssatz 1 Prozent p.a. 1 Prozent p.a.
Restschuld nach zehn Jahren 178.975 Euro
monatlicher Aufwand 333 Euro 894 Euro
Wichtig: Je niedriger die Zinsen, umso höher sollte die Tilgung gewählt werden! Welche Möglichkeit gibt es, steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung entgegenzuwirken? Forwarddarlehen – Zinssicherung im Voraus Zeichnet sich am Kapitalmarkt ein Anstieg der Zinsen ab oder ist die Wahrscheinlichkeit, beispielsweise durch Zinsanpassungen der Europäischen Zentralbank (EZB), auf einen Zinsanstieg gegeben, lohnt möglicherweise ein Forwarddarlehen. Bei einem Forwarddarlehen schließt der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung lange im Voraus des Endes der aktuellen Zinsbindung ab. Je nach Bank kann die Vorlaufzeit bis zu fünf Jahre betragen. Der zugrunde gelegte Zinssatz basiert auf dem Zins, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses berechnet wurde, zuzüglich einer marginalen Forwardprämie. Diese fällt allerdings umso höher aus, je länger die Vorlaufzeit betrug. Im Herbst 2022 gab es bei den Baufinanzierungszinsen einen gewaltigen Sprung nach oben. Bei den folgenden Werten handelt es sich um die Durchschnittswerte in Deutschland. Abweichungen nach oben oder unten sind je nach Bank möglich. Notierte der Baufinanzierungszins für eine Zinsbindung von zehn Jahre im Januar 2022 noch unter einem Prozent pro Jahr, stieg er bis November 2022 auf vier Prozent. Wer im November seine Finanzierung neu ordnen musste, hatte gestiegene Zinsen zu tragen. Lag der Vertragsbeginn im November 2012, betrug der Zinssatz zwei Prozent p.a., stieg im Jahr 2022 auf das Doppelte. Entschied sich der Kreditnehmer jedoch im Januar 2022 für ein Forwarddarlehen mit Beginn November 2022, zahlt er für die nächsten zehn Jahre lediglich den Zins vom Januar zuzüglich eines leichten Zinsaufschlags. Dieser Aufschlag variiert von Bank zu Bank. In der Summe liegen die Zinsen für die nächsten zehn Jahre aber deutlich, sehr deutlich unter vier Prozent. Fällt der Zinssatz jedoch zum Zeitpunkt des Beginns der neuen Zinsfestschreibung unter den Zinssatz des Forwarddarlehens, kann das Darlehen nicht einfach aufgelöst werden. Der Kreditnehmer hat eine Abnahmeverpflichtung. Natürlich kann er das Darlehen sofort wieder kündigen, muss aber im Zweifelsfall eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Ob sich diese Lösung anbietet, bleibt mehr als zweifelhaft. Welche Kosten fallen bei einer Anschlussfinanzierung an? Ob für die Anschlussfinanzierung Kosten anfallen oder nicht, hängt davon ab, ob das neue Darlehen über die bisherige Bank abgeschlossen wird, oder ob es zu einem Wechsel des Institutes kommt. Es lohnt auf jeden Fall, ca. ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung, den Markt zu sondieren und gegebenenfalls auch ein Forwarddarlehen in die Überlegung einzubeziehen. Die aktuelle Bank informiert ihre Kreditnehmer rund sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung über eine notwendige Neuordnung. Möchte der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung über eine andere Bank vornehmen, müsste er theoretisch die Grundschuld für die bisherige Bank löschen und eine neue Grundschuldbestellung für den künftigen Geldgeber vornehmen. Dies ist allerdings mit Kosten verbunden. Die deutschen Kreditinstitute haben sich darauf verständigt, dass anstelle der Löschung und Neubestellung eine notariell beglaubigte Abtretung der laufenden Grundschuld an das neu finanzierende Institut akzeptiert wird. Die Notargebühren dafür betragen nur einen Bruchteil der Kosten für die Neubestellung. Die Anschlussfinanzierung bei der Kfz-Finanzierung Die Fremdfinanzierung für ein Auto kann durch einen klassischen Ratenkredit, Leasing oder einen Ballonkredit erfolgen. Der Ballonkredit sieht laufende niedrige Raten und eine hohe Schlussrate vor. Der Kreditnehmer entscheidet am Laufzeitende der niedrigen Raten, ob er das Auto,
  • analog zum Leasing, an den Händler zurückgibt
  • die Schlussrate, den Ballon, aus eigener Tasche in einer Summe bezahlt
  • oder dafür eine Anschlussfinanzierung in Form eines weiteren klassischen Ratenkredites nutzt.
Fazit Gerade bei der Baufinanzierung sollten Kreditnehmer, wie die Rechenbeispiele zeigen, schon vor Beginn der ersten Kreditrate die erst in einigen Jahren anstehende Anschlussfinanzierung berücksichtigen. Unser zweites Rechenbeispiel dazu ist nicht aus der Luft gegriffen, sondern birgt je nach finanzierender Bank durchaus ein reales Potenzial. Wird das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung ausser Acht gelassen, riskieren die Immobilienerwerber, dass sie sich nach Ende der Zinsbindung nach einer neuen Bleibe umschauen müssen, wenn die künftige Rate nicht mehr tragbar ist. Forwarddarlehen bieten bei einem volatilen Zinsmarkt eine Art Airbag vor steigenden Zinsen.